超高層マンション(ちょうこうそうマンション)とは、従来のマンションと比べて際立って高い住居用高層建築物の俗称。その外観の形態からタワーマンションとも呼称される。 日本では超高層マンションに対する法的な定義はないが、建築基準法第20条「高さが58mを超える建築物」と同義とすることが多く(ほぼ同程度の高
21キロバイト (1,835 語) - 2019年3月17日 (日) 10:05



(出典 s3-ap-northeast-1.amazonaws.com)


確かに修繕するのも大変そう

1 記憶たどり。 ★ :2019/05/22(水) 13:26:18.54

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ-タ-も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ-ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。


前スレ
http://asahi./test/read.cgi/newsplus/1558493208/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86





88 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:38:39.95

>>1
今、数十万円の解体費用が払えずに、利用されずに放置されてる廃屋が問題に成ってるけど。
解体に何十億円と係りそうなタワマンが放置されたら、
影響でかそう。

家電みたいに、購入時にリサイクル費用を義務付けたら?


3 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:27:10.26

オレには何ら関係ないもんで
けどさ、何故か税金投入で救済されそうな案件だよな


5 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:27:45.91

>>3
当然されるだろうね


10 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:28:48.57

1戸空いたら管理費と修繕費が上がります。
がんばってタワマンを満室にしてください。
解体費も頭の中に入れておいてください。


11 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:28:49.93

クワマン定期


15 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:29:45.86

>>11
前スレの11もクワマンという偶然w


13 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:29:13.25

タワマン=貧民窟が世界の常識だしな
あんな物に憧れているのは低学歴の成金ぐらいだろ
どこの国でも名家の金持ちは庭付き戸建ての豪邸に住んでる


27 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:31:40.25

>>13
高級マンションって海外では金持ちが街で仕事するから近場で出払うのもラクだから住むんだろうな。休みには郊外の別荘で悠々過ごす。
日本では中間層がセレブの3文字に踊らされてなけなしの金で死ぬまで居住する気で買うからこうなるんだろうな


85 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:37:59.85

>>13 別に地震が無い国では富裕層が遊び部屋に買ってるし、
そういうことは買ってから文句いえとご両親から
言われなかった?貶すだけならだれでもできるよ


18 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:30:17.57

タワマン最上階住んだことあるけど
風で揺れてる気がしてアカンかった
戸境壁も明らかに薄いと思った


35 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:32:57.92

>>18
ボードの厚さなんて全国共通じゃないの?
薄いなんて有り得ないと思うけど


79 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:37:27.77

>>35
コンクリの上にボードを張る
通常分譲は界塁コンクリだが、
軽くするのとコストで必ずしも、って世界


74 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:37:11.73

>>18
おれ5階でもダメ。揺れてる感じするし二重床で更に最悪
なんか気持ち悪くなった。地震のときもよく揺れる


19 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:30:44.49

こんな当たり前の事を今更言うなよ
今も昔も平屋の大敷地が何より安全


22 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:31:25.07

戸建ては20年に1回は建て替えレベルの修繕が必要だからね
屋根や外装は5~10年に1度は修繕が必要
金かかるよ


38 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:33:18.80

>>22
ローンとはいえ戸建は自分の物感半端ないから修繕は納得できるが他人と共通のタワマンなんかに修繕費払いたくないわ


53 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:34:58.09

>>22
そんなことないでしょ
建て替えレベルの修繕って具体的には何よ?


90 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:38:49.16

>>53
床、外壁、ガス、水道、風呂、キッチン


98 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:39:42.96

>>90
実家が築50年くらい経つけど30年前に水回りと外壁修繕した以来平気で持ってるわ。


71 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:36:32.74

>>22
中古不動産15軒買ったけど戸建ては自分のタイミングでできるしそんなに金掛からんで
マンションは管理費、修繕積立金と固定資産税のバカ高さに呆れたもんや
収益率で考えればどっちが得か一目瞭然


26 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:31:33.06

地面から遠く離れた家は落ち着かない。
いつも微妙に揺れてる気がするし。


29 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:31:54.09

20年前のタワマンの現在
川口のエルザタワー55を参考にすればいいんじゃね?

エルザタワー55
https://ja.wikipedia.org/wiki/エルザタワー55


80 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:37:28.73

>>29
最上階に巨人のエースが住んでたんだよね
なんで埼玉なんかに?w


94 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:39:21.08

>>80
斉藤は川口出身で嫁も高校の同級生だったからな
地元に愛着があったんだろう


34 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:32:31.89

キャンピングカーみたいのも住居として認めるべきじゃね
地震があった場合、車内が一番安全やし


92 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:39:02.08

>>34
いわゆるトレーラーハウスになるんだが、
日本ならきっと制度化の際に「これなら従来の住宅のほうがマシだわ」ってなるクソ要素を入れてくる


37 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:33:16.62

賃貸~渡り鳥が1番。


52 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:34:56.05

>>37 ホリエモンはホテル住まい


39 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:33:23.83

戸建も20年もすれば負の資産だから更地より価値が低い
建物価値ゼロ、解体費用約100万
土地に価値があれば良いけれど、そんな場所に戸建を変える人は少ないから大抵は郊外
20年後は人口減少で土地の価値もゼロ


54 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:35:06.08

>>39
郊外住宅地の実家敷地内に建てた俺は心配ないわ。産まれも育ちも生活もそこだから今更移る理由がない。


43 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:34:12.94

名古屋だが、築20年ちょいのタワマンが1戸2000万円台で売りに出てるぞw
タワマンのくせにバス便とかふざけた立地だがな


51 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:34:52.86

>>43
ちなみにどのあたり?


62 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:35:46.76

>>51
北区


81 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:37:43.76

>>51
売り出された当時は億ションだった


46 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:34:35.65

一軒家も同じだろう
修繕費凄いんだからね


68 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:36:25.35

>>46
別に一軒家はボロボロでも住める


84 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:37:57.18

>>46
具体的にどんな修繕が必要になるか理解してるの?


56 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:35:09.10

タワマンを買えない人たちはタワマンについて熱く語るって面白いよな
貧乏人ほど高級車の仕様に詳しかったりするけど、そんな時間があるなら働けばいいのにね


70 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:36:30.99

>>56
買えても買わないが。タワマンの半分以下で庭付きガレージ付き5LDKがゆるい地方中小勤務の俺でも買える地方最高だわ


78 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:37:24.20

>>56
タワマンじゃない戸建て住まいだけど、時価1億くらいするよ。
でもタワマン住んでる人はバカか大金持ちしかいないと思う


96 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:39:34.94

>>78
タワマンを買える資産がある時点でお前らより偉いだろ


60 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:35:34.60

20年後なんて分かるかよ
法改正や規制緩和だってある


82 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:37:48.82

>>60 壁メンテなどの工賃なので、規制が緩めば下がるなどではなさそう。
政府が補助金まで出せば、少しは安くなるかもだが、そんな優遇をする理由がない。


87 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:38:08.63

戸建て+趣味でDIY=永久に住める
安上がりでいいよ


89 名無しさん@1周年 :2019/05/22(水) 13:38:46.88

>>87
楽しい趣味の時間にもなるしな。GWに庭に物置建てたわ